หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท
        โฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภททั้งที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ มีทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่นั้นซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธ์ในที่ดินนั้น
สามารถแบ่งเอกสารสิทธิ์ออกเป็นดังต่อไปนี้
       1.หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน มี 4 แบบได้แก
       1.1 โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4
เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ดินสามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน นั้น สามารถขายหรือโอน จำนอง ค้ำประกันทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะมีหลายแบบได้แก่ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง และน.ส. 4 จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน
      1.2 ใบจอง หรือ น.ส.2
หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราวเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ใน ที่ดินที่ทางราชการออกให้จะนำไปขาย โอนไม่ได้ จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดกตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น
     1.3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือน.ส.3
หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมี เพียงสิทธิ์ครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อขายโอน จำนองได้ ได้แก่ น.ส.3 หลายคนมีปัญหาเรื่องรังวัดด้วยฝีมือคนโดยไม่ได้อ้างอิงแผนที่จากดาวเทียม ส่วนนส.3 ก จะปลอดภัยกว่า แต่ก็ต้องเสี่ยงกับการรังวัดใหม่ว่า ที่ดินเราจะเพิ่มหรือลดได้ทั้งนั้น 
     1.4 ใบไต่สวน หรือ น.ส.5
หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินและให้จดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในใบไต่สวนได้
 
     2.เอกสารสิทธิ์ที่ราชการออกให้ มี 5 แบบได้แก่
     2.1 ภ.บ.ท. 5
     เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่  ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นเกิดในช่วงหลายสิบปีก่อนซึ่งเกิดภาวะที่ดินทำกินไม่เพียงพอต่อจำนวน ประชากร ทำให้เกิดการเข้าไปอาศัยในที่ดินรกร้างหรือถางป่าเพื่อใช้เป็นที่ทำกิน  และเพื่อให้มีหลักฐานที่อ้างอิงจากการเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินนั้นจึงมีการ เสียภาษีบำรุงท้องที่เพื่อให้ได้เอกสารรับรองการจ่ายภาษี ภ.บ.ท. 5 เพื่ออ้างอิงถึงการครอบครองที่ดินดังกล่าว  ดังนั้นลักษณะเด่นของที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ก็คือที่ดินซึ่งไม่มีเอกสารสิทธิใดจากกรมที่ดินให้การรับรองการครอบครองหรือ ถือกรรมสิทธิ
ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นมีการซื้อขายเกิดขึ้นแต่จะต่างจากการซื้อขายที่ดินทั่วไปซึ่งมีเอกสาร สิทธิที่ดินรับรอง  โดยการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท. 5 จะเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครองจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่งเท่านั้น  ไม่ได้ทำให้บุคคลใดมีกรรมสิทธิในที่ดินนั้นขึ้นมาแต่อย่างใด  โดยการซื้อขายโอนสิทธิครอบครองนั้นทำได้โดยการแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษี บำรุงท้องที่จากชื่อของผู้ขายเป็นชื่อของผู้ซื้อ การดำเนินการเกิดขึ้นที่ อบต.  โดยเจ้าพนักงาน อบต. จะลงชื่อเป็นพยานรับทราบ ซึ่งในการซื้อขายจะไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีในการโอนใดๆ ทั้งสิ้น
      ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้เมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียกให้ผู้ครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นำมาออกเอกสารสิทธิที่ดิน  โดย ภ.บ.ท. 5 จะเป็นเอกสารที่ใช้ประกอบการออกเอกสารสิทธิ  โดยมีเงื่อนไขว่าที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในเขตที่ดินของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของบุคคลอื่น  โดยผู้ซื้อสามารถให้ผู้ขายยื่นคำขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามประมวล กฎหมายที่ดินเพื่อพิสูจน์สิทธิว่าที่ดินดังกล่าวจะสามารถออกเอกสารสิทธิได้ จริงเมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียก  โดยตรวจสอบได้กับสำนักงานที่ดินในท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่
      ผู้ครอบครองที่ดินสามารถปลูกบ้าน หรือสร้างอาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ได้  โดยยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อ อบต. แล้วจึงนำใบอนุญาตก่อสร้างที่ อบต. ออกให้ไปขอบ้านเลขที่จากผู้ใหญ่บ้าน  จากนั้นนำเลขที่บ้านไปขอออกทะเบียนบ้าน ณ ที่ว่าการอำเภอ  เมื่อมีทะเบียนบ้านแล้วสามารถติดต่อขอใช้ไฟฟ้าและโทรศัพท์ได้ต่อไป
      สิ่งปลูกสร้าง อาคาร โรงเรือน บนที่ดิน ภ.บ.ท. 5 นั้นสามารถจำนองได้ แต่ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของอาคารโรงเรือนนั้นด้วย  อ้างอิงจากหลักกฎหมายว่าด้วยการจำนอง โดยผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่จำนอง ซึ่งก็คืออสังหาริมทรัพย์  อันหมายรวมไปถึงทรัพย์ที่มีลักษณะถาวรและติดอยู่กับที่ดินด้วย
อ้างอิงข้อมูลจาก: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
      2.2 น.ค. 3
เป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยนิคมสร้างตนเอง จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ
     2.3 ส.ท.ก.
เป็นหนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้เป็นผู้ออกให้
     2.4 ส.ป.ก
เป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรม รวมตลอดจนถึงการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น

**ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นแค่เป็นสิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อใช้ ประโยชน์ทำเกษตรกรรมจึงซื้อขายโอนไม่ได้นอกจากตกทอดแก่ทายาทใช้ทำเกษตรกรรม ต่อไป ห้ามซื้อขายออกโฉนดไม่ได้ โอนกรรมสิทธิ์ให้คนอื่นไม่ได้ นอกจากทายาท
     3.เอกสารสิทธิ์ประเภทที่ราษฎรทำขึ้นเอง หรือ ส.ค.1
     ส.ค.1
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ผู้ที่ครอบครอง และทำประโยชน์อยู่ในที่ดินก่อน 1 ธ.ค.2497 ไปแจ้งการครอบครองต่อนายอำเภอท้องที่ภายใน 180 วัน เพียงสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไม่ได้

    ดังนั้น ในการซื้อที่ดินโปรดระมัดระวังเรื่องเอกสารสิทธิ์ต้องเป็นโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 ที่เป็นกรรมสิทธิ์เท่านั้นที่สามารถซื้อขาย โอนให้ผู้อื่นได้นอกนั้นเป็นสิทธิ์ครอบครองเพื่อทำประโยชน์ไม่สามารถซื้อขาย หรือ โอนได้สามารถตกทอดเป็นมรดกได้เท่านั้น เว้นแต่โอนโดยการส่งมอบการครอบครอง ยอมให้ผู้อื่นมาใช้ประโยชน์ในสิทธิครอบครองที่ดินของตน แต่ผู้รับ รับมอบ หรือรับจำนองจะต้องเสี่ยงภัยเอาเองเพราะไม่ใช่กรรมสิทธ์ เมื่อมีผู้มาแย่งสิทธิครอบครอง หรือเจ้าของ หรือญาติของเจ้าของมายึดไป ทางที่ดินซื้อที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์จะปลอดภัยกว่าไม่ต้องกังวล เมื่อเกิดปัญหาในภายหลัง
ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน
     1.ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน
     2.ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน
     3.ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง
     4.ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
     5.ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
     6.ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย
     7.ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด
     8.ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยก ฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น
    9.ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ
  10.การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก
  11.การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์
  12.การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ 
 13.การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่    

       การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ
       หลักการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย
       - ชาวต่างชาติมีสิทธิเป็นเจ้าของที่ดินได้
         ชาวต่างชาติมีสิทธิที่จะเป็นเจ้าของที่ดิน ถ้าบุคคลนั้น ๆ มีหุ้นส่วนที่เป็นคนไทย หรือบริษัทของไทยที่ได้ลงทะเบียนตามกฎหมาย ชาวต่างชาติต้องมีหุ้นส่วนอยู่มากกว่า 49% หรือผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท
ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้
ชาวต่างชาติสามารถที่จะเป็นเจ้าของตึก, บ้าน, คอนโด ฯลฯ ได้  ถ้าชาวต่างชาติต้องการที่จะซื้อที่ดินเพื่อที่จะสร้างบ้านของตนเอง   โดยมีทางเลือก 2 ทาง ดังนี้
  1. จัดตั้งบริษัทซื่งมีผู้ถึอหุ้นที่เป็นคนไทยร่วมอยู่ด้วย
  2. เช่าในสัญญาระยะยาว ซึ่งมีสิทธิในการต่ออายุได้การจัดตั้งบริษัทร่วมทุนเพื่อมีสิทธิในการซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์
      สิ่งแรกที่ชาวต่างชาติต้องทำคือ สร้างบริษัทร่วมหุ้นโดยมีคนไทยร่วมหุ้นเป็นส่วนมาก การสร้างบริษัทนั้นจะต้องจัดทำโดยทนายเพื่อความถูกต้องตามกฎหมาย และเพื่อป้องกันการเสียเปรียบของชาวต่างชาติ ดังนั้นเมื่อมีการจัดตั้งบริษัทขึ้นชาวต่างชาติจะมีสิทธิในการซื้อที่ดินผูกขาด โดยผ่านบริษัทที่ได้จัดตั้งขี้น ชื่อเจ้าของที่ดินจะเป็นชื่อของบริษัทที่จัดตั้งขึ้นมานั้นเอง จะไม่สามารถเป็นชื่อบุคคลได้
           การเป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินส่วนบุคคลโดยผ่านบริษัทที่ตั้งขึ้นมา โดยการเป็นผู้ถือหุ้นและมีหุ้นส่วน ส่วนใหญ่เป็นคนไทย ซึ่งได้รับการจัดตั้งโดยทนายเป็นวิธีที่ชาวต่างชาตินิยมมาก เพราะกฎหมายมีข้อยกเว้นมากมายเมื่อใช้ชื่อบริษัท ถึงแม้ว่ากฏเกณฑ์ต่าง ๆ จะแตกต่างกันออกไปในประเทศไทย โดยทั่วไปแล้วจุดยืนจะอยู่ที่บริษัทจะต้องมีชาวไทยเป็นผู้ถือหุ้นเป็นส่วนมาก แต่เงินต้นทุนส่วนใหญ่จะเป็นเงินของชาวต่างชาติตามกฏหมาย
          - การเช่าระยะยาวที่มีสิทธิในการต่ออายุ
เป็นอีกวิธีหนื่งที่ชาวต่างชาติได้นิยมใช้ในการซื้อบ้านและที่ดิน โดยวิธีการเช่าที่ดินเป็นระยะเวลา 30 ปีขึ้นไป โดยมีสิทธิที่จะต่ออายุอีก 30 ปีขึ้นไปได้เช่นกัน
การเช่าระยะยาวโดยปกติมีระยะเวลาเพียงครั้งละ 30 ปี นอกเสียจากว่าเป็นที่ดินอุตสาหกรรมซื่งมีระยะเวลา 50 ปีขึ้นไป จุดเด่นของการเช่าที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้วคือ ชื่อบ้านและชื่อที่ดินจะแตกต่างกัน ถ้าที่ดินหมดอายุและไม่มีการต่อสัญญา บ้านที่สร้างอยู่จะไม่มีสิทธิที่จะโดนยึด แต่ถ้าที่ดินหมดอายุไปแล้วมากกว่า 3 ปี จะมีสิทธิต่ออายุได้อีกเพียง 3 ปีเท่านั้น นอกจากว่าได้ลงทะเบียนไว้กับกรมที่ดินเรียบร้อยแล้วซึ่งมีสิทธิบ้านจะได้ขายไปแล้ว ที่ดินก็ยังมีสิทธิเช่าอยู่
หลักฐานของการเป็นเจ้าของที่ดิน
         การครอบครองที่ดินตามกฎหมายจะต้องมีการจดทะเบียนที่ดินกับกรมที่ดิน ซึ่งเรียกว่า "โฉนด" สามารถมีชื่อเจ้าของได้มากกว่า 1 คน ผู้ที่มีชื่ออยู่ในโฉนดไม่ว่าจะมีกี่คนก็ตามจะเป็นมีสิทธิ์ในการขาย,ปรับปรุง, และเปลี่ยนแปลงบ้านและที่ดินได้ตามกฎหมาย
        - สมรสของชาวต่างชาติมีสิทธิเป็นเจ้าของที่ดินได้
       ได้มีการเปลี่ยนกฎหมายสำหรับผู้หญิงหรือผู้ชายไทยที่แต่งงานกับคนต่างชาติ ซึ่งชาวต่างชาติจะมีสิทธิเป็นเจ้าของที่ดินได้ก็ต่อเมื่อที่ดินผืนนั้นเป็นที่ดินที่ใช้ร่วมกัน ด้วยเหตุนี้ทำให้ชาวต่างชาติมีความสะดวกสบายในการเป็นเจ้าของที่ดิน ดังนั้นจึงได้มีการร่างเอกสารขึ้นว่า คู่สมรสชาวต่างชาติจะต้องเซ็นต์รับว่าเขาจะไม่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของใด ๆ ทั้งสิ้น ทั้งที่ดิน, บ้าน, หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆในประเทศไทย ไม่ว่าจะซื้อเพื่อเป็นบ้านพักร้อน หรือเช่าระยะยาวในยามปลดเกษียร แต่ก็ยังมีกฏหมายต่างๆมากมายที่เอื้อประโยชน์ให้กับคู่สมรสชาวต่างชาติเช่นกัน